19.7.2021
Najprej bi rad kot zanimivost izpostavil, da je bil ZPSPP sprejet leta 1974, in sicer v povsem drugačnem gospodarskem in socialnem okolju. Gre za enega starejših zakonov, ki vse do danes še niso bili spremenjeni.
Kljub temu, da gre za starejši zakon, pa je le-ta na poseben način urejal najem poslovnih prostorov ločeno od Obligacijskega zakonika (v nadaljevanju OZ) Stanovanjskega zakona (SZ-1).
Katero pravo se uporablja sedaj?
Za najemne pogodbe, ki so bile sklenjene do 19. 6. 2021 se še naprej uporablja ZPSPP, kar pomeni, da se bo navedeni zakon, kljub razveljaviti uporabljal še dolgo časa, saj so najemne pogodbe za poslovne prostore sklenjene za 5 ali 10 let.
Od dne 19. 6. 2021 dalje se za vse najemne pogodbe, katerih predmet so poslovni prostori, uporablja OZ in določbe same najemne pogodbe.
Glede na navedeno, se bodo sedaj verjetno sklepale obsežne in definirane najemne pogodbe, kateri predmet so poslovni prostori, saj ni več kogentnih določb ZPSPP, ki so veljale do sedaj.
Katere so bistvene spremembe najemnih razmerij?
#1: Prenehanje enoletnega odpovednega roka
ZPSPP je v 24. členu določal, da najemna pogodba sklenjena za nedoločen čas, preneha z odpovedjo, pri čemer odpovedni rok ne sme biti krajši od enega leta.
Odprava enoletnega odpovednega roka je zelo dobrodošla glede na današnje gospodarske razmere.
Družbe in podjetniki morajo v današnjem času hitro odreagirati na dogajanje na trgu in enoletni odpovedni rok (v katerem morajo seveda plačati tudi najemnino) lahko za njih pomeni tudi propad družbe oz. podjetja.
Seveda takšna sprememba pomeni večjo negotovost z vidika najemodajalca, ki je bil sedaj »varen« vsaj leto dni po podani odpovedi. Do neke mere je takšen odpovedni rok varoval tudi najemnike, kot šibkejšo stranko, če je odpoved podal lastnik nepremičnine.
Glede na dogajanje na trgu menim, da se bo v praksi izoblikoval odpovedni rok, ki bo verjetno znašal 3 mesece. Takšen rok je dovolj dolg, da si lahko najemnik poišče novo nepremičnino ali da lastnik dobi novega najemnika. Seveda pa je določitev krajšega ali daljšega odpovednega roka sedaj v celoti prepuščeno strankama najemne pogodbe.
V kolikor se stranki v najemni pogodbi ne bosta ničesar dogovorili glede odpovedi najemnega razmerja bodo veljale določbe OZ.
V 616. členu OZ je določeno, da se bo odpovedni rok določal po krajevnih običajih. Če odpovedni rok ne bo določen s pogodbo ali z zakonom ali ga ne bo mogoče določiti po krajevnih običajih, potem bo odpovedni rok 8 dni, pri čemer se odpoved ne sme dati ob neprimernem času.
Glede navedenega bo morala sodna praksa izoblikovati stališče, kaj predstavlja krajevno običajen odpovedni rok in neprimeren čas za odpoved najemne pogodbe.
Zato bo bolje, da bosta pogodbeni stranki v najemni pogodbi podrobno uredili, odpoved najemne pogodbe.
#2: Prenehanje določbe o obvezni sodni odpovedi najemne pogodbe
V 26. členu ZPSPP je bilo določeno, da se pogodba o najemu poslovnih prostorov odpoveduje sodno.
To je pomenilo, da za odpoved najemne pogodbe ni bila dovolj navadna pisna izjava, ampak je bilo potrebno na sodišče vložiti predlog za odpoved najemne pogodbe, sodišče pa je izdalo ustrezen sklep, da se najemna pogodba odpove.
Ker OZ ne vsebuje nobenih formalnih obveznosti glede odpovedi najemne pogodbe, se bo najemno pogodbo lahko odpovedalo z navadno pisno izjavo, ki se jo bo vročilo nasprotni stranki, pri čemer bo najemna pogodba prenehala veljati s potekom (v pogodbi dogovorjenega) odpovednega roka.
Ker je najbolj pogost razlog za odpoved najemne pogodbe neplačevanje najemnine vas opozarjam, da morate kot najemodajalec, na podlagi 603. člena OZ, pred podano odpovedjo najemnika pozvati na plačilo najemnine v dodatnem 15 dnevnem roku. Šele po poteku dodatnega 15 dnevnega roka lahko odpoveste najemno pogodbo, pri čemer morate upoštevati odpovedni rok.
#3: Ali bo lahko neposredno izvršljiv notarski zapis izvršilni naslov za izpraznitev in izročitev nepremičnine
Najprej pojasnilo kako poteka postopek izpraznitve in izročitve nepremičnine.
Ne glede na to, ali je bila najemna pogodba sklenjena v obliki zasebne listine ali v obliki neposredno izvršljivega notarskega zapisa je do sedaj je veljalo, da je moral najemodajalec zahtevati izpraznitev in izročitev nepremičnine preko sodišča v pravdnem postopku.
Pred razveljavitvijo ZPSPP je najemodajalec na podlagi 29. člena ZPSPP po postopku za plačilni nalog zahteval izpraznitev in izročitev nepremičnine, sedaj pa mora to uveljavljati v rednem sodnem postopku s tožbo.
Povedano še drugače, ker so najemniki načeloma ugovarjali plačilnemu nalogu, je bil že sedaj največkrat redni pravni postopek na koncu katerega je najemodajalec dobil sodbo, na podlagi katere je lahko vložil predlog za izvršbo za izpraznitev in izročitev nepremičnine. Takšni postopki (redni pravdni postopek in nato še izvršilni postopek) do izselitve najemnika pa so trajali tudi več let (2 ali 3 leta).
Ali obstaja možnost, da bi lahko na podlagi najemne pogodbe takoj predlagali izvršbo in zahtevali izpraznitev in izročitev nepremičnine?
Osebno menim, da ja, zlasti zato, ker je Vrhovno sodišče Republike Slovenije pred kratkim izdalo zelo zanimivo odločbo, v kateri je zavzelo stališče, da negativnih dejstev ni potrebno dokazovati in je notarski zapis lahko neposredno izvršljiv tudi v tem primeru.
Notarski zapis je neposredno izvršljiv (torej, da se na njegovi podlagi lahko takoj vloži predlog za izvršbo), če je dolžnik v njem soglašal z neposredno izvršljivostjo in če je terjatev zapadla.
Menim, da v kolikor bi najemnik izrecno soglašal, da je notarski zapis najemne pogodbe, glede obveznosti izpraznitve in izročitve nepremičnine v posest najemodajalcu, v primeru odpovedi najemne pogodbe iz razloga neplačila ali zamude najemnine ali stroškov kot to izhaja iz najemne pogodbe, neposredno izvršljiv, da bi bilo mogoče na podlagi takšnega notarskega zapisa takoj vložiti predlog za izvršbo za izpraznitev in izročitev nepremičnine v posest najemodajalcu.
Glede na navedeno bi bil nastanek in zapadlost obveznosti (izročitve in izpraznitve nepremičnine) najemnika iz neposredno izvršljivega notarskega zapisa vezana na nastop negativnega dejstva (neplačila najemnine) in najemodajalec kot upnik v izvršilnem (in kateremkoli drugem) postopku ni dolžan dokazovati negativnega dejstva, saj to tudi sicer objektivno ni mogoče. V takem primeru zadostuje, da upnik oz. najemodajalec zatrjuje, takšno je takšno negativno dejstvo nastopilo (neplačilo najemnin). Najemnikov položaj pa je varovan s tem, da lahko poda ugovor in dokazuje, da je najemnino plačal.
Seveda bo glede tega morala povedati svoje tudi sodna praksa, vendar glede na trenutno stališče Vrhovnega sodišča Republike Slovenije obstoji zelo velika verjetnost, da bodo najemne pogodbe sklenjene v obliki notarskega zapisa lahko neposredno izvršljive tudi za izpraznitev in izročitev nepremičnine.
#4: Še nekaj ostalih sprememb
ZPSPP je določal, da mora biti najemna pogodba sklenjena v »pismeni« obliki. Ker OZ ne določa, da mora biti najemna pogodba sklenjena v pisni obliki so veljavne tudi ustno dogovorjene najemne pogodbe.
Pri ustno dogovorjenih pogodbah je problem dokazovanja vsebine pogodbe, zato priporočam, da kljub vsemu sklepate pisne najemne pogodbe.
Po določbah ZPSPP najemnik ni imel pravice oddati poslovne prostore v podnajem, če to ni bilo izrecno dogovorjeno v najemni pogodbi in je najemodajalec s tem soglašal.
OZ določa ravno nasprotno, in sicer če ni drugače dogovorjeno lahko najemnik nepremičnino odda v podnajem.
Sklep
Najemne pogodbe za poslovni prostor niso enostavne, kljub dejstvu, da so pogoste in da jih stranke velikokrat sklepajo na različnih obrazcih.
Pri vsakem pravnem poslu gre za konkretno pravno razmerje in dejansko stanje, zato je potrebno pogodbo pripraviti za konkretno pravno razmerje.
Bodite pozorni na vsebino najemne pogodbe.
Želim vam lep poletni dopust. Uživajte in spočite se.
Gregor Verbajs, odvetnik