Resnični primeri: Usodne napake pri kupovanju nepremičnin…

Menim, da so ljudje pri transakcijah z nepremičninami premalo previdni. Res je, da se transakcije v 80 % končajo srečno. Vendar pa zna biti ravno tistih 20 % hudičevo nadležnih. Lahko se zgodi, da ostanete brez nepremičnine in brez denarja.

Povedal vam bom tri resnične zgodbe, zakaj transakcije z nepremičninami niso enostavne in zakaj morate biti glede njih izredno previdni.

Zgodba št. 1

Prodajalka je želela prodati svojo nepremičnino, ki je po namenski rabi predstavljala kmetijsko zemljišče.

V takem primeru je potrebno, zaradi pravil Zakona o kmetijskih zemljiščih, pri pristojni upravni enoti vložiti ponudbo za prodajo kmetijskega zemljišča.

Na prodajalkino ponudbo za prodajo kmetijskega zemljišča, sta se javila dva kupca.

Ko je prodajalka s strani upravne enote dobila obvestilo o sprejemu ponudb in videla kupca, si je premislila. Zato je na upravno enoto poslala dopis, da z nobenim od kupcev oz. sprejemnikov njene ponudbe ne želi skleniti prodajne pogodbe.

Ali prodajalka navedeno lahko stori?

Ali lahko kar odstopi od ponudbe, ki jo je podala na upravno enoto?

Odgovor je zelo preprost.

Ponudba, ki jo da prodajalka na upravno enoto, prodajalko veže do izteka tega roka.

Prodajalka lahko umakne ponudbo preden prejme izjavo o sprejemu ponudbe, oz. če upravna enota od nobenega sprejemnika ponudbe ne prejme izjave o sprejemu ponudbe.

V kolikor bo kdorkoli sprejel ponudbo, bo morala prodajalka z njim skleniti prodajno pogodbo. Če tega ne bo želela storiti, jo bo sprejemnik ponudbe lahko tožil. In bo uspel.

Preden se lotite prodaje zemljišča, ki je kmetijsko zemljišče (četudi gre za zemljišče, ki je po namenski rabi kmetijsko zemljišče zgolj v manjšem delu), se posvetujte z izkušenim pravnikom iz tega področja.  

Posebnost so zemljišča, ki so delno stavbna zemljišča in delno kmetijska zemljišča. Največkrat se takšna zemljišča prodajajo v paketu in pod posebnimi pogoji, ki jih določi prodajalec.

Lahko gre tudi za sklop več zemljišč več različnih lastnikov, med katerimi se nahaja tudi kmetijsko zemljišče. Tudi tukaj je potrebno določiti posebne pogoje paketne prodaje nepremičnin, vse z namenom, da prodajalec ali prodajalci lahko prodajo cel paket zemljišč, kupec pa kupi paket zemljišč, ki predstavlja zaokroženo celoto.

Še večje posebnosti pa so prodaje v izvršbah in stečajih, kjer pa se lahko zgodi, da nekdo na dražbi kupi zgolj dovozno pot do hiše in potem ni več interesa za nakup hiše.

Do takšnih primerov pride, ker sodišča prodajajo nepremičnine posamično in ne v paketu, ki predstavlja zaokroženo celoto (hiša, dvorišče, dovozna pot…).

V teh primerih vedno za upnika na sodišču predlagam paketno prodajo in velikokrat določim tudi pogoje prodaje, da sodiščem olajšam delo.

Zgodba št. 2

Pred leti je prijateljica kupovala nepremičnino. V postopku nakupa je imela nepremičninskega posrednika, pogodbo je pripravil odvetnik, vse skupaj pa je bilo sklenjeno v obliki notarskega zapisa.

Ker so bile v postopku nakupa udeležene kvalificirane osebe, je mislila, da je vse v redu, vendar je iz previdnosti prosila, če lahko pogodbo še enkrat pogledam.

Pri tem sem opazil, da pred sklenitvijo pogodbe niso ne prodajalec, ne nepremičninski agent, ne odvetnik ter tudi ne notar, pridobili soglasja ministrstva za obrambo.

Nepremičnina je namreč ležala v območju, kjer je potrebno na podlagi Uredbe o določitvi objektov in okolišev objektov, ki so posebnega pomena za obrambo, in ukrepih za njihovo varovanje pred prodajo nepremičnine, pridobiti soglasje ministrstva za obrambo.

Uredba izrecno zahteva, da morata biti številka soglasja ter datum izdaje soglasja vpisana v notarskem zapisu o sklenitvi pravnega posla. V kolikor številka soglasja in datum izdaje soglasja nista vpisana v pogodbo, zemljiškoknjižno sodišče zavrne predloga za vpis lastninske pravice na nepremičnini.

Prepričan sem, da so tej osebi vsi trije kolegi (nepremičninski posrednik, odvetnik in notar) podrobno pojasnili navedeno zakonsko obveznost. Ko sem z njimi govoril tudi sam, so mi pojasnili, da bodo to pridobili naknadno, saj vedno delajo tako.

Ali so postopali prav?

Večina zadev, tudi če niso povsem v skladu z zakonom ali pa se je glede njih vzpostavila drugačna praksa, se običajno reši.

In dejstvo je, da imamo odvetniki velikokrat različna mnenja o določenem pravnem vprašanju, vendar pa je veliko stvari v pravu zelo tehničnih in namenjenih zgolj pravilni izpeljavi postopka in izvedbi.

Zato vas želim opozoriti, da ne sklepajte pogodb, za katere vnaprej veste, da so v nasprotju z zakonom in imate že pri sklepanju pogodbe riziko, da boste imeli pri realizaciji pogodbe lahko težave.

Ne igrajte na srečo. Naredite tako kot je pravilno.

Vas zanima zaključek zgodbe?

Prijateljica se ni mogla vpisati v zemljiško knjigo in je bil njen vpis zavrnjen.

Vendar na srečo je bil problem rešljiv in na koncu uspešno saniran. Utrpela je zgolj dvojne stroške vpisa v zemljiško knjigo.  

Morate se zavedati, da veliko pravnih problemov ni rešljivih. Nikoli več.

Zgodba št. 3

Ta je moja najljubša in nanjo pogosto opozarjam, ko urejam pogodbe za stranke in me vedno prepričujejo nasprotno.

Očitno je to prepričanje zelo zakoreninjeno pri ljudeh.

Katero je to napačno prepričanje?

Stranke pri prodaji ali nakupu nepremičnin velikokrat sklenejo predpogodbo. S tem ni nič narobe, če se pravilno razume njen namen in funkcijo.

Za predpogodbo je značilno to, da se stranki zavezujeta zgolj skleniti glavno pogodbo in nič več kot to. Posebnost predpogodbe je torej v tem, da stranki kljub njenemu podpisu, še nista zavezani k izpolnitvenemu ravnanju po glavni pogodbi (plačilu kupnine in izročitvi nepremičnine). To postaneta šele s sklenitvijo glavne pogodbe.

Kje je problem?

Za razmejitev med predpogodbo in glavno pogodbo ni odločilen naziv oziroma naslov konkretnega pravnega posla, ampak je odločilno to, kakšna je vsebina izpolnitvenega ravnanja, h kateremu se s pravnim poslom zavezujeta stranki.

Medtem, ko se s predpogodbo stranke zavežejo zgolj to, da bodo sklenile glavno prodajno pogodbo, je namen prodajne pogodbe povsem drugačen.

Tipično izpolnitveno ravnanje prodajalca je, da na kupca prenese lastninsko pravico in mu nepremičnino izroči v posest.

Tipično izpolnitveno ravnanje kupca pa je, da plača kupnino.

V kolikor se boste s predpogodbo zavezali plačati kupnino (plačilo kupnine pa ne bo povezano z nobenim dodatnim pogojem sklenitve glavne pogodbe) ali boste kupnino celo plačali, je to izpolnitveno ravnanje, ki ustreza naravi glavne prodajne pogodbe.

V kolikor bo tudi prodajalec izročil nepremičnino v posest kupcu, tudi to predstavlja izpolnitveno ravnanje, ki ustreza naravi glavne prodajne pogodbe.

Povedano še drugače... Če že v predpogodbi obstajajo zaveze (plačilo kupnine v nekem roku, izročitev nepremičnine do nekega roka…), potem je velika verjetnost, da je to že glavna pogodba in ne več predpogodba.

Kje je problem?

Problem je največkrat v temu, da se lahko takšno razmerje s predpogodbo vleče daljši čas (tudi leto dni ali več) v tem času pa se lahko marsikaj zgodi tako na strani prodajalca kot kupca, kar lahko zadevo znatno zakomplicira.

En tak primer sem imel pred kratkim.

Prodajalec in kupec sta sklenila predpogodbo, po kateri je kupec plačal kupnino, prodajalec pa izročil nepremičnino v posest kupca.

Kupec je nepremičnino takoj oddal v najem.

Prodajalec in kupec več kot leto po tem nista sklenila glavne prodajne pogodbe.

Po enem letu je kupec poklical prodajalca in mu rekel, da ne želi kupiti nepremičnine, ker so v njej napake, pri čemer je kot napake naštel poškodbe, ki jih je povzročila najemnica kupca.

Prodajalec je kupcu izstavil zemljiškoknjižno dovolilo za vpis v zemljiško knjigo.

Kupec je odstopil od pogodbe in zahteval vračilo kupnine.

Spor se je seveda preselil na sodišče in še ni končan.

Do vsega tega ne bi prišlo, če bi stranki naredili pravilen pravni posel že na začetku in se pravilno dogovorili za sočasnost izpolnitve in celovito uredili medsebojna razmerja.

Sklep

Takšnih zgodb je veliko.

Kaj želim z njimi povedati?

Življenje je prekratko, da bi se sami ukvarjali s pravnimi problemi, da bi študirali pravo (zakone, sodno prakso…) in da bi pravni problemi začeli vplivati na vaše zdravje in premoženje.

Če boste sami reševali pravne probleme, si ne boste polepšali življenja, ampak ravno nasprotno. Lahko izgubite velik del vašega premoženja, v vsakem primeru pa boste postali živčna razvalina.

Zato pravne probleme zaupajte strokovnjakom oz. odvetnikom, vi pa počnite tisto, kar najbolje znate. Uspešno vodite vaše podjetje, opravljajte poklic ali pa se posvetite družini ter svojim hobijem.

Čas, ki ga boste prihranili, namenite stvarem, ki vas veselijo.

Zato vam predlagam, da o storitvah pri transakcijah z nepremičninami pokličete svojega odvetnika. Iskreno verjamem, da je storitev odvetnika vredna veliko več, kot vam jo bo ta zaračunal.

Članek izraža stališče gostujočega avtorja in ne nujno stališče uredništva.